Calcul Rendement Locatif : Brut, Net, Net-Net (Le Guide Réel 2026)

L'agent immobilier te vend du "8% de rentabilité". Ton banquier voit du 4%. Qui a raison ?

Le rendement locatif, c'est comme la consommation d'une voiture : il y a ce qui est écrit sur la brochure, et il y a la réalité quand tu roules.

Si tu te lances dans l'investissement immobilier sans savoir calculer la vraie rentabilité, tu risques d'acheter un bien qui te coûte de l'argent chaque mois au lieu de t'en rapporter.

Dans ce guide, on va laisser tomber le marketing pour faire des maths (promis, c'est simple). On va prendre un exemple concret et le décortiquer jusqu'à l'os pour voir ce qu'il reste vraiment dans ta poche.

Pour les impatients, en bref :

• Brut : Loyer / Prix. (Chiffre marketing, inutile).
• Net : (Loyer - Charges) / Prix Total. (La réalité économique).
• Net-Net : Après impôts. (Ce qui atterrit sur ton compte).
• Cash-Flow : Loyer - Crédit. (Est-ce que tu dois sortir de l'argent tous les mois ?).

L'exemple Fil Rouge : Le Studio "Coup de Cœur"

Pour tout comprendre, on va suivre un seul exemple tout au long de l'article.

🏢 L'annonce :"Vends Studio 20m², centre-ville. Prix : 100 000 €. Loyer estimé : 500 €/mois."

Ça a l'air sympa, non ? 500 € x 12 = 6 000 €. Pour 100 000 €, ça fait du 6%. Pas mal !Attends de voir la suite.

1. La Rentabilité Brute (Le chiffre "Marketing")

C'est le chiffre que te donne l'agent immobilier. Il est séduisant, mais il est faux.

La formule simple

(Loyer Annuel / Prix d'achat) x 100

Application à notre Studio

• Loyer annuel : 500 € x 12 = 6 000 €
• Prix d'achat : 100 000 €
• Rentabilité Brute : (6 000 / 100 000) x 100 = 6%

Pourquoi c'est un piège ?

Parce que tu ne paieras jamais "juste" le prix d'achat. Il y a les frais de notaire (environ 8% dans l'ancien).Et parce que tu n'encaisseras jamais 100% des loyers.

Verdict : Utilise ce chiffre uniquement pour filtrer les annonces en 2 secondes. Si le brut est à 3%, passe ton chemin, le net sera négatif.

2. La Rentabilité Nette (La réalité du terrain)

Ici, on commence à parler sérieusement. On intègre les vrais coûts.

Ce qu'il faut déduire (La liste noire)

1. Frais de notaire : ~8 000 € pour notre studio.
2. Taxe Foncière : Disons 500 €/an.
3. Charges de copropriété non récupérables : ~300 €/an.
4. Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : ~100 €/an.
5. Gestion / Entretien : Compte 10% des loyers si tu délègues, ou pour les petites réparations.
6. Vacance locative : Ton appart ne sera pas loué 365 jours par an pendant 20 ans. Compte 1 mois de vide tous les 2 ans (ou 11 mois de loyer par an pour être prudent).

La formule complète

(Loyers Réels - Charges) / (Prix d'achat + Frais notaire + Travaux) x 100

Application à notre Studio

• Coût total projet : 100 000 € + 8 000 € (notaire) = 108 000 €.
• Loyers réels (sur 11 mois) : 500 € x 11 = 5 500 €.
• Charges annuelles : 500 (Taxe) + 300 (Copro) + 100 (PNO) + 300 (Entretien) = 1 200 €.
• Revenu Net : 5 500 - 1 200 = 4 300 €.
• Rentabilité Nette : (4 300 / 108 000) x 100 = 3,98%

Aïe. On est passé de 6% à 3,98%. On a perdu 2 points de rentabilité juste en étant réaliste.

3. La Rentabilité "Net-Net" (Après impôts)

C'est là que beaucoup d'investisseurs se font surprendre. L'État veut sa part.

L'impact de ta TMI

Tes revenus locatifs s'ajoutent à ton salaire. Si tu es dans une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) à 30%, tu paieras 30% d'impôts + 17,2% de prélèvements sociaux. Soit 47,2% de taxes sur tes gains !

L'importance du régime fiscal (Nu vs LMNP)

• Location Nue (Foncier) : Tu es taxé plein pot (sauf déficit foncier).
• LMNP (Meublé) : Grâce à l'amortissement comptable, tu peux souvent réduire ton impôt à 0€ pendant plusieurs années.

Application à notre Studio (Scénario catastrophe : Location Nue, TMI 30%)

• Base imposable estimée (Revenus - Charges déductibles) : ~4 300 €.
• Impôts (47,2% de 4 300 €) : 2 030 €.
• Ce qui reste dans ta poche : 4 300 - 2 030 = 2 270 €.
• Rentabilité Net-Net : (2 270 / 108 000) x 100 = 2,10%

4. Le Cash-Flow (Le nerf de la guerre)

La rentabilité, c'est un pourcentage abstrait. Le Cash-Flow, c'est : "Est-ce que je dois sortir de l'argent de mon compte tous les mois ?"

Comment calculer si le bien s'autofinance ?

La formule : Loyer Net (mensuel) - Mensualité de crédit = Cash Flow

Application à notre Studio

• Revenu Net mensuel (avant impôt) : 4 300 € / 12 = 358 €.
• Crédit (108 000 € sur 20 ans à 4%) : ~650 €/mois.
• Cash Flow : 358 - 650 = -292 € / mois.

Résultat : Tous les mois, tu dois sortir 292 € de ton salaire pour payer la banque. C'est un effort d'épargne.Le bien ne s'autofinance pas du tout.

5. Tuto : Analyser une annonce en 5 minutes

Ne sors pas ton fichier Excel tout de suite. Fais ce calcul mental rapide :

1. La règle des 10 mois : Prends le loyer mensuel, multiplie par 10 (pour enlever les charges/vacances).
2. • Ex : 500 x 10 = 5 000 €.
3. Ajoute les frais : Prends le prix affiché, ajoute 10% (notaire + petits travaux).
4. • Ex : 100 000 + 10% = 110 000 €.
5. Divise : 5 000 / 110 000 = 4,5% Net.

Si ce chiffre te convient, tu peux creuser. Sinon, passe.

Mon expérience personnelle

J'ai failli acheter un appartement "coup de fusil" à Saint-Étienne. Rentabilité brute annoncée : 11%.J'étais excité.Puis j'ai calculé :

• Taxe foncière énorme (spécificité locale).
• Charges de copro élevées (chauffage collectif, ascenseur).
• Immeuble ancien (DPE G) = Travaux d'isolation obligatoires.

Une fois tout déduit, j'arrivais à un rendement net de 3%.J'ai annulé l'offre. Savoir calculer m'a sauvé d'un gouffre financier.

FAQ

Conclusion

L'immobilier n'est pas magique. C'est une entreprise.Ne te laisse jamais aveugler par la rentabilité brute de l'annonce.

Ton objectif est le Net-Net ou le Cash-Flow positif. Si le bien ne te donne ni l'un ni l'autre, pose-toi la question : pourquoi l'acheter ?

Si tu trouves que tout ça demande trop de calculs et de gestion, il existe une alternative : la Pierre-Papier (SCPI). C'est 4-6% net, sans travaux, sans locataire, sans calculatrice.