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Simulateur de Rendement Locatif

Calculez instantanément la rentabilité brute, nette et net-net de votre projet locatif. Prenez une décision d'achat éclairée et comparez différents biens.

Vos paramètres

Achat

Revenus

Charges

Crédit

Fiscalité

Tranches: 0%, 11%, 30%, 41%, 45%

Rentabilité Nette

2,92 %
< 3% 3-6% > 6%
Rentabilité Brute
4,80 %
9 600 €/an
Rentabilité Nette
2,92 %
6 600 €/an
Rentabilité Net-Net
2,03 %
4 584 €/an
Cash-flow Net-Net
4 584 €
par an

Détails du calcul

Comment les frais réduisent votre rendement
Loyer annuel brut
9 600 € (4,80 %)
- Charges (charges + PNO + taxe foncière) -3 000 €
Revenu net avant impôts
6 600 € (2,92 %)
- Impôt sur le revenu -2 016 €
Cash-flow Net-Net (ce qui reste)
4 584 € (2,03 %)
Frais de notaire (8% auto) 16 000 €
Prix total d'acquisition 226 000 €
Loyer annuel HC 9 600 €
Assurance PNO 300 €
Revenu imposable 6 720 €
Impôt sur le revenu 2 016 €

Comment fonctionne ce simulateur ?

Ce simulateur calcule trois niveaux de rentabilité pour vous donner une vision complète de votre investissement locatif :

Rentabilité Brute

Formule : (Loyer Annuel HC / Prix d'Achat) × 100

Cette rentabilité ne prend en compte que le loyer et le prix d'achat. C'est l'indicateur le plus simple mais aussi le moins précis car il ignore tous les frais.

Rentabilité Nette

Formule : (Loyer HC Annuel - Charges - Assurance PNO - Taxe Foncière) / (Prix d'Achat + Frais de Notaire + Travaux)

Cette rentabilité déduit les charges, l'assurance PNO et la taxe foncière, et prend en compte tous les frais d'acquisition. C'est l'indicateur le plus utilisé pour comparer des biens, mais il ne prend pas en compte les impôts ni le crédit.

Rentabilité Net-Net

Formule : Rentabilité Nette après déduction de l'impôt sur le revenu

Cette rentabilité est la plus réaliste car elle prend en compte l'impôt sur le revenu. C'est le montant réel que vous toucherez après impôts. Le simulateur applique l'abattement fiscal selon votre régime :

  • Micro-Foncier : Abattement forfaitaire de 30%
  • LMNP Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50%
  • LMNP Réel : Déduction des charges réelles (charges, assurance PNO, taxe foncière, intérêts d'emprunt, amortissement)

Pourquoi la rentabilité brute est un piège ?

Beaucoup d'agents immobiliers affichent des rentabilités brutes alléchantes de 8% ou 10%. Méfiez-vous.

La rentabilité brute ignore :

  • Les charges de copropriété non récupérables.
  • La taxe foncière (qui peut représenter 1 à 2 mois de loyer !).
  • Les frais de notaire (environ 8% du prix d'achat dans l'ancien).
  • La vacance locative (les périodes où le logement est vide).

Notre simulateur déduit automatiquement ces coûts pour vous donner la vérité : la rentabilité nette.

LMNP vs Location Nue : Quel impact sur votre rendement ?

Le choix du régime fiscal peut doubler votre rentabilité nette après impôts (Net-Net).

Location Nue (Foncier)

Vous êtes taxé lourdement (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux). C'est souvent le régime le moins rentable.

LMNP Micro-BIC

Vous bénéficiez d'un abattement de 50%. C'est mieux, mais vous payez encore de l'impôt.

LMNP Réel

Grâce à l'amortissement comptable, vous pouvez souvent réduire votre base imposable à 0€. C'est le régime roi pour maximiser le Net-Net.

👉 Lire notre guide complet sur le LMNP et la fiscalité

Qu'est-ce qu'un "bon" rendement locatif en 2026 ?

Tout dépend de votre stratégie et de la localisation.

3% à 4% Net

C'est le standard dans les grandes villes patrimoniales (Paris, Lyon, Bordeaux). La rentabilité est faible, mais le risque de vacance est quasi nul et le potentiel de plus-value à la revente est élevé.

5% à 7% Net

C'est un excellent rendement équilibré. On le trouve souvent dans les villes moyennes ou en première couronne.

> 8% Net

Attention au risque ! Un rendement aussi élevé cache souvent des défauts (quartier difficile, travaux lourds à prévoir, copropriété en difficulté).

Cash-flow positif vs Autofinancement

Le Cash-flow, c'est ce qui reste sur votre compte en banque à la fin du mois une fois le crédit payé.

Cash-flow Négatif

Vous devez sortir de l'argent de votre poche tous les mois (effort d'épargne). C'est courant dans les grandes villes.

Autofinancement

Les loyers couvrent exactement le crédit et les charges. Opération blanche.

Cash-flow Positif

Le bien vous rapporte de l'argent chaque mois. C'est le Graal pour enchaîner les investissements.

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement locatif rapidement ?
La méthode rapide (dite "règle des 10 mois") : Prenez le loyer mensuel, multipliez par 10 (pour couvrir les charges et vacances), et divisez par le prix total (achat + notaire + travaux). Exemple : 500€ × 10 / 110 000€ = 4,5% Net.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, absolument. Les frais de notaire (environ 8% dans l'ancien) font partie intégrante de votre investissement initial. Les ignorer fausse le calcul de rentabilité de près de 0,5% à 1%.
Quel est le rendement moyen à Paris ?
À Paris, le rendement locatif net tourne autour de 3% à 3,5%. On investit à Paris pour la sécurité du capital et la plus-value potentielle, pas pour le rendement locatif immédiat.